Uzufructul, abitația și servitutea sunt drepturi pe care o persoană le are asupra unui imobil care nu este al ei, fără a-l deține în întregime. Uzufructul dă dreptul de a folosi bunul și de a-i culege fructele, abitația este dreptul de a locui într-o casă, iar servitutea este o sarcină care folosește un alt teren, de pildă dreptul de trecere. Diferențele contează mai ales atunci când vrei să vinzi, să cumperi sau să moștenești un imobil.
În practică, aceste drepturi apar în situații obișnuite: un părinte donează casa, dar rămâne să locuiască în ea; un vecin trece pe teren pentru a ajunge la drum; un soț supraviețuitor are dreptul de a locui în locuință. Cunoscând criteriile de mai jos, poți înțelege ce primești sau ce te obligi să respecți.
Uzufructul: folosință și fructe
Uzufructuarul poate folosi bunul și poate culege fructele lui, adică veniturile pe care le produce, cum ar fi chiria. Nu poate însă să îl distrugă sau să îi schimbe destinația și are obligația de a-l conserva. Proprietarul fără uzufruct se numește nudul proprietar: el are dreptul de proprietate, dar nu poate folosi imobilul cât timp durează uzufructul. De regulă, uzufructul se stinge odată cu moartea uzufructuarului sau la un termen stabilit.
Pentru cine cumpără un imobil cu uzufruct, riscul este că nu poate intra în locuință imediat. Când vrei să vinzi, situația este frecventă și are reguli: explicațiile despre ce poți vinde, ce rămâne și ce drepturi se mențin sunt în ghidul despre vânzarea unui imobil cu uzufruct, util pentru ambele părți ale tranzacției. Discuția privește vânzarea nudei proprietăți, în care cumpărătorul preia dreptul de proprietate, dar nu și folosința.
Abitația: dreptul de a locui
Abitația este dreptul de a locui în casa altuia, cu familia, în limitele nevoilor titularului. Este mai restrânsă decât uzufructul: nu poți închiria casa și nu poți face din ea o sursă de venit. De regulă, abitația este personală, adică nu se poate transmite altcuiva. Apare, de pildă, prin testament sau într-un contract de donație, când donatorul își rezervă dreptul de a locui.
Servitutea: o sarcină între două terenuri
Servitutea este o sarcină care grevează un teren (fondul aservit) în favoarea altuia (fondul dominant), indiferent de cine sunt proprietarii. Cea mai întâlnită este servitutea de trecere, dar există și servituți pentru conducte, pentru scurgerea apelor sau pentru vedere. Ea însoțește terenul, nu persoana, deci se păstrează chiar dacă imobilul este vândut.
Cum compari cele trei drepturi
- Cine beneficiază: uzufructul și abitația aparțin unei persoane; servitutea aparține unui teren.
- Ce permite: uzufructul – folosință și venituri; abitația – locuire; servitutea – un drept limitat, de exemplu trecere.
- Durata: uzufructul și abitația se sting, în general, odată cu titularul; servitutea poate dura mult mai mult.
- Efectul asupra vânzării: toate trei rămân, de regulă, în vigoare la vânzare, dacă sunt înscrise în cartea funciară.
- Posibilitatea de a închiria: uzufructuarul poate, de regulă, închiria; titularul abitației nu.
Criterii de decizie când apare un asemenea drept
Dacă ești cumpărător, întreabă dacă pe imobil există uzufruct, abitație sau servitute și cere extrasul de carte funciară actualizat. Dacă dreptul este înscris, vei afla ce este, în favoarea cui și de când. Evaluează apoi dacă poți accepta limitările: nu poți locui în imobil imediat, trebuie să permiți trecerea pe terenul tău, sau trebuie să aștepți sfârșitul dreptului.
Dacă ești vânzător, nu ascunde dreptul respectiv, deoarece cumpărătorul îl va descoperi oricum, iar prețul se va ajusta. Un imobil cu uzufruct se vinde, de regulă, mai ieftin decât unul liber, tocmai pentru că cumpărătorul trebuie să aștepte. Calculul nu este mecanic, deci cere o evaluare de la un specialist.
Dacă ești titularul dreptului, păstrează actul prin care l-ai primit, verifică înscrierea în cartea funciară și află ce obligații ai (întreținere, plata taxelor, reparații curente). Dreptul tău poate fi apărat în fața unui nou proprietar, cu condiția să fie bine documentat. Pe lângă aceste elemente, citește și celelalte ghiduri de pe pagina de imobile, unde sunt tratate pe rând multe dintre actele care îl pot însoți pe cumpărător.
Exemple simple, ca să le deosebești
Un bunic donează nepotului apartamentul, dar își păstrează uzufructul: bătrânul poate locui în continuare acolo sau poate închiria apartamentul și lua chiria, iar nepotul este nud proprietar. Dacă bunicul ar fi păstrat doar abitația, ar fi putut locui în apartament, dar nu l-ar fi putut închiria.
Un proprietar de teren din spatele unui șir de case nu are ieșire la drum și obține o servitute de trecere pe lotul vecin. Dreptul se înscrie în cartea funciară și rămâne valabil chiar dacă vecinul își vinde terenul. Pentru acest ultim caz, subiectul este tratat mai larg în materialele despre accesul la drum, iar un cumpărător de teren ar trebui să verifice întotdeauna dacă accesul este asigurat prin act, nu doar prin obișnuință.
Cum se stinge un drept real asupra imobilului
Uzufructul se stinge la moartea titularului, la expirarea termenului, prin renunțare sau prin reunirea calității de uzufructuar și proprietar. Abitația se stinge în condiții similare. Servitutea se poate stinge prin neuz timp îndelungat, prin renunțare sau prin dispariția nevoii care a justificat-o. După stingere, radierea din cartea funciară se face pe baza actelor corespunzătoare, iar notarul poate explica ce documente sunt necesare.
Un detaliu practic: dreptul nu dispare „de la sine” din carte funciară. Dacă ai un drept stins, cere radierea, ca să nu mai apară în extrasele viitoare. Un notar sau un jurist te poate ajuta să afli ce acte să depui.
