Evaluarea imobilului este analiza făcută de un expert autorizat pentru a stabili valoarea de piață a locuinței pe care o oferi în garanție. Banca are nevoie de ea ca să decidă cât poate împrumuta. Procesul este simplu dacă știi la ce să te aștepți, iar pe CreditNews găsești explicații despre fiecare etapă a unui credit ipotecar.
De ce cere banca o evaluare
Imobilul garantează creditul. Dacă împrumutul nu ar mai fi rambursat, banca ar vinde locuința pentru a-și recupera banii. De aceea, valoarea trebuie estimată independent, nu pe baza prețului din contractul de vânzare. Suma finanțată se raportează la valoarea stabilită de evaluator, nu la cea negociată între cumpărător și vânzător.
Valoarea din raport nu este o judecată asupra locuinței tale, ci o estimare a prețului la care s-ar vinde în mod rezonabil, într-un interval de timp normal. Aceeași casă poate primi evaluări ușor diferite la evaluatori diferiți, dar diferențele majore sunt rare, pentru că standardele profesionale limitează libertatea de interpretare. De aceea, CreditNews recomandă să tratezi evaluarea ca pe o etapă tehnică obișnuită, nu ca pe o surpriză.
Cine face evaluarea
Raportul este realizat de un evaluator autorizat, de regulă din lista de colaboratori acceptată de bancă. Tariful este suportat de client și diferă în funcție de tipul și locația imobilului. Cere confirmarea scrisă a costului înainte de programare.
Termenul de realizare a raportului este, în mod obișnuit, de câteva zile lucrătoare, în funcție de agenda evaluatorului și de complexitatea imobilului. Raportul se transmite băncii, nu întotdeauna direct clientului, așa că merită să întrebi la ghișeu cum îl poți consulta. Valabilitatea lui este limitată în timp, iar dacă semnarea creditului se amână mult, banca poate cere actualizarea.
Documentele necesare
- actul de proprietate sau antecontractul de vânzare;
- extrasul de carte funciară actualizat;
- planul cadastral și releveul, după caz;
- certificatul energetic, dacă banca îl solicită;
- acordul proprietarului pentru accesul în imobil.
Cum decurge vizita
Evaluatorul vine la imobil, măsoară suprafețele și verifică starea construcției, a instalațiilor și a finisajelor. Fotografiază încăperile, notează etajul, orientarea, dotările și vecinătățile. Analizează apoi zona: acces la transport, școli, magazine, siguranță și evoluția anunțurilor pentru proprietăți similare.
Metodele de calcul
Cea mai folosită metodă este comparația directă, cu proprietăți asemănătoare vândute sau scoase la vânzare în aceeași zonă. Pentru imobile care aduc venituri se poate folosi abordarea prin venit, iar pentru construcții noi sau atipice, costul de înlocuire. Raportul explică tehnica aleasă și justifică ajustările.
Ce poate scădea valoarea estimată
Documentație incompletă, lipsa autorizațiilor pentru modificări, umezeală, instalații vechi sau o stradă zgomotoasă pot reduce evaluarea. Dacă ai făcut renovări, adună facturile și pozele. Ele nu schimbă automat valoarea, dar ajută evaluatorul să înțeleagă starea reală.
Ce faci dacă valoarea este mai mică decât prețul
În această situație, banca finanțează procentul său din valoarea estimată, iar diferența vine din avansul tău. Poți negocia prețul cu vânzătorul, mări avansul sau căuta alt imobil. Dacă situația implică mai multe persoane în același credit, merită să înțelegi cum funcționează garanțiile și responsabilitățile, de exemplu din materialul despre refinanțarea cu codebitor și ce se schimbă pentru fiecare semnatar.
În concluzie, pregătește actele din timp, asigură accesul în locuință și cere un exemplar al raportului dacă banca permite acest lucru. Iar pentru ghiduri clare despre credite, dobânzi și costuri, poți reveni oricând la CreditNews.
