Vanzarea imobilelor se poate face cu respectarea unor reguli speciale.
Acestea se aplica in cazul bunurilor imobile, terenurilor forestiere, vanzarea mostenirii, vanzarea cu plata pretului in rate si rezerva proprietatii.
Cabinetul nostru de avocatura din Bucuresti asigura consultanta, asistenta si reprezentare juridica in tranzactiii si litigii imobiliare.
Ar trebui sa tii cont de sfatul unui avocat din Bucuresti specializat in consultanta litigii imobiliare despre vanzarea unui imobil.
Poate fi un apartament sau un teren pe care se afla o constructie. In acest caz, contractul trebuie incheiat in forma autentica notariala.
In caz contrar, intervine sanctiunea nulitatii absolute a contractului.
Numărul de tranzacţii imobiliare este in crestere, astfel ca este bine să beneficiati de sfaturi importante, fie că vrei să vinzi, fie că vrei să achizitionezi un imobil.
Vanzarea imobilelor, sfaturi avocat drept imobiliar
Un avocat bun din Bucuresti specializat drept imobiliar iti va explica despre vanzarea imobilelor, cand se aplica regulile speciale.
Ar fi bine sa aveti in vedere un pret realist, corelat cu pretul pietii. Este posibil ca stabilirea unui pret exagerat de mare sa nu fie agreat de potentialii cumparatori.
Sa mai aveti in vedere si limitele de pret in care sa vindeti sau sa cumparati un imobil.
In functie de aceste limite veti putea negocia pretul vanzarii.
Sunt necesare verificari despre imobil daca este inscris in Cartea funciara, daca cel care vinde este titularul dreptului de proprietate si contractual sa fie incheiat la un notar public.
Vanzarea unui imobil determinat, fara indicarea suprafetei, pentru un pret total.
Art.1741 Cod civil prevede ca nici cumparatorul si nici vanzatorul nu pot cere rezolutiunea ori modificarea pretului pe motiv ca suprafata este mai mica sau mai mare decat au crezut.
Art.1742 Cod civil se refera la vânzarea unei suprafeţe dintr-un teren mai mare.
Anume, atunci când se vinde, cu un anumit preţ pe unitatea de măsură, o anumită suprafaţă dintr-un teren mai mare, a cărei întindere sau amplasare nu este determinate.
Cumpărătorul poate cere strămutarea proprietăţii numai după măsurarea şi delimitarea suprafeţei vândute.
Vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeţei
Dacă, în vânzarea unui imobil cu indicarea suprafeţei şi a preţului pe unitatea de măsură, suprafaţa reală este mai mică decât cea indicată în contract.
Cumpărătorul poate cere vânzătorului să îi dea suprafaţa convenită.
Atunci când cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să transmită această suprafaţă, cumpărătorul poate obţine fie reducerea corespunzătoare a preţului.
Fie, rezoluţiunea contractului dacă, din cauza diferenţei de suprafaţă, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat.
Dacă însă suprafaţa reală se dovedeşte a fi mai mare decât cea stipulată, iar excedentul depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită.
Cumpărătorul va plăti suplimentul de preţ corespunzător sau va putea obţine rezoluţiunea contractului.
Atunci când însă excedentul nu depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul nu poate obţine rezoluţiunea. Dar, nici nu este dator să plătească preţul excedentului.
Vanzarea imobilelor, terenurile din fondul forestier
Terenurile din fondul forestier aflate in proprietate privata se pot vinde cu respectarea, in ordine, a dreptului de preemptiune al coproprietarilor sau vecinilor.
Vanzarea imobilelor, vanzarea mostenirii
O varianta a vanzarii introdusa in Codul Civil este vanzarea mostenirii.
Vanzarea unei mosteniri se incheie numai in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute a contractului.
Vanzarea drepturilor succesorale este posibila numai dupa ce succesiunea a fost deschisa, si numai dupa ce succesibilul a acceptat succesiunea.
Orice pact asupra unei succesiuni viitoare este lovit de nulitate absoluta.
Vanzarea are ca obiect drepturi succesorale ale mostenitorului, care poarta asupra unei universalitati sau asupra unei cote-parti dintr-o universalitate) ce cuprinde deopotriva bunuri, drepturi si obligatii.
Vanzatorul de drepturi succesorale garanteaza cumparatorului numai calitatea sa de mostenitor, iar nu si intinderea sau compunerea universalitatii transmise.
Vanzatorul ramane raspunzator pentru datoriile mostenirii vandute.
Vanzarea cu plata pretului in rate
Alte reguli privesc vanzarea cu plata pretului in rate, obligatia de plata este garantata cu rezerva dreptului de proprietate. Cumparatorul dobandeste dreptul de proprietate la data achitarii ultimei rate din pret.
Riscul bunului fiind insa transferat cumparatorului de la momentul predarii acestuia.
Vanzarea cu optiune de rascumparare
Este o vanzare afectata de conditie rezolutorie prin care vanzatorul isi rezerva dreptul de a rascumpara bunul sau dreptul transmis cumparatorului.
Aceasta optiune nu poate fi stipulata pentru o perioada mai mare de 5 ani.
Este important de retinut ca in urma intrarii in vigoare a noului Cod Civil, se abroga interdictia din Legea nr.112/1995 (asa zisa lege a caselor nationalizate).
Stipula ca apartamentele dobandite in temeiul acestei legi nu pot fi instrainate timp de 10 ani de la data cumpararii.
Instrainarea cu titlu oneros catre un descendent, ascendent privilegiat sau sotul supravietuitor
Pana la dovada contrara, este prezumata a fi donatie daca instrainarea s-a facut cu rezerva uzufructului, uzului ori a abitatiei in schimbul intretinerii pe viata ori al unei rente viagere.
Prezumtia opereaza numai in favoarea descendentilor, ascendentilor privilegiati si a sotului supravietuitor al defunctului, daca acestia nu au consimtit la instrainare.
Astfel, vanzarea unui bun de catre parinti catre un copil cu rezervarea de catre parinti a dreptului de uzufruct, uz, sau abitatie.
Incheierea unui contract de intretinere intre pariniti si copil sunt prezumate a fi donatii, pana la proba contrarie.
Contractul de schimb
Schimbul este contractul prin care fiecare dintre parti, denumite copermutanti, transmite, sau nu, dupa caz, se obliga sa transmita un bun pentru a dobandi un altul.
In privinta contractului de schimb se aplica, in mod corespunzator, dispozitiile privitoare la vanzare.
Cabinetul de avocatura din Bucuresti este specializat in drept civil, consultanta si litigii drept imobiliar.
Studiu de caz privind vanzarea imobilelor
Instanta a analizat actele necesare pentru vânzarea imobilelor din cazul in speta, si ca sunt prevăzute reguli speciale.
A retinut ca in vederea încheierii unui contract de vânzare cumpărare, părţile trebuie să înfăţişeze unui notar public înscrisurile necesare.
Printre acestea trebuie să se regăsească inclusiv înscrisuri care atestă dreptul de proprietate al vânzătorului asupra imobilului care se vinde.
In speţă, din înscrisurile existente rezultă fară putinţă de tăgadă faptul că, construcţiile C3 si C4 nu erau incluse în titlul de proprietate al defunctei.
Certificatul de atestare fiscală eliberat de organul fiscal competent din care să rezulte că proprietarul (vânzătorul) a plătit la zi impozitul pe clădiri.
De asemenea, nu există acest certificat pentru simplu fapt că acele clădiri nu se aflau în proprietatea defunctei.
Vanzarea imobilelor, documentatia cadastrala
Documentaţia cadastrală a imobilului respectiv întocmită de un expert autorizat. La momentul vânzării documentaţia cadastrală nu a corespuns cu situaţia de fapt.
Nu a fost actualizată în sensul radierii vechii construcţii ce a existat şi trecerea în documentaţia cadastrală a noii construcţii care corespunde situaţiei reale).
Extrasul de carte funciară privitor la acel imobil indicat notarului public nu reflecta situaţia reală.
Documentaţia cadastrală nu a fost actualizată.
Certificatul de performantă energetică a clădirilor.
Din cuprinsul contractul de vânzare cumpărare, s-a precizat foarte clar că nu este îndeplinită această obligaţie.
Alte articole de acelasi autor
LIPSA CONSIMTAMANTULUI ASOCIAT UNIC-PERSOANA JURIDICA
INFRACTIUNILE CONTRA SIGURANTEI SI INTEGRITATII SISTEMELOR SI DATELOR INFORMATICE
INFRACTIUNILE CONTRA INTEGRITATII CORPORALE SAU SANATATII
DREPTURILE SI OBLIGATIILE PARTILOR IN ASIGURAREA DE RASPUNDERE CIVILA AUTO;
– Din ce motive DNA s-a sesizat din oficiu cu privire la infractiunea de favorizarea faptuitorului in
cazul persoanelor condamnate care apar ca autori de lucrări științifice;
– Cum este aparat dreptul la propria imagine prin mijloace juridice;
– Ce criterii a avut in vedere instanta la admiterea cererii de stabilirea paternitatii din afara casatoriei
formulata de reclamanta in conditiile in tatal biologic intervine in solutionarea cererii.
– Avocat civil Bucuresti;
-Conditiile in care este angajata raspunderea administratorului fata de Societatea Comerciala;
-Cum se stabilesc despagubirele in cazurile de accidente produse de vehicule si modalitatea in care
trebuie sa procedati in relatiile cu societatea de asigurare;
– Persoana retinuta in flagrant, cercetata pentru infractiunile de acces ilegal la un sistem informatic.
si efectuarea de operaţiuni financiare în mod fraudulos fiind surprinsa ca efectua operatiuni cu
carduri falsificate;
– In ce poate consta consilierea de cate un avocat specializat in dreptul muncii;
INTREABA UN AVOCAT
https://avocat-tudor.ro
0724260393
avocat_tudorion@yahoo.com
Cabinet avocat Tudor Ion, apelati cu incrdere la serviciile noastre
Luati legatura cu noi, click aici sau e mail office@avocat-tudor.ro
Contacteaza-ne acum
Default content
Articol redactat de Avocat Tudor Ion
