Contractul de inchiriere si de locatiune, ce trebuie sa cunosti daca ai un litigiu
Dispozitiile privind contractul de inchiriere si locatiune le gasim reglementate in Codul Civil.
De exemplu, in art. 1777 din Codul civil este definita locaţiunea.
Aceasta este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă.
Prestatia respectiva are loc în schimbul unui preţ, denumit chirie.
Specificul contractului de locatiune
Părțile contractului de locațiune sunt locatorul si locatarul.
Primul este persoana care asigură folosința bunului dat în locațiune.
Al doilea, este persoana care în schimbul folosinței bunului dat în locațiune plătește o anumită sumă de bani, numită chirie.
Specific contractului de locatiune este transferul folosinței unui bun.
Practic ,se transmite numai dreptul de folosință, ca drept de creanță, asupra lucrului.
Varietatile contractului de locatiune
Mai cunoscuta este cea a bunurilor imobile si mobile, care se numeste inchiriere.
Locaţiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare.
Ca forme ale contractului de locaţiune intalnim locaţiunea spaţiilor destinate locuinţei.
De asemenea, locaţiunea spaţiilor destinate exercitării unei profesii sau întreprinderi.
Locaţiunea spaţiilor destinate exercitării activităţii unui profesionist, este supusa unor dispozitii speciale.
In acest sens sunt cele din sectiunea Codului civil privind locatiunea, precum şi dispoziţiilor art. 1824 şi 1.828-1.831.
Practica instantelor privind contractul de inchiriere si locatiune
Litigiile pot privi faptul ca imobilul inchiriat nu a fost predat in stare normala de folosinta.
Astfel ca, cel care uma sa foloseasca spatiul inchiriat(locatarul) se afla in imposibilitatea de folosire dupa predarea acestuia de catre proprietar(locator).
In alte cazuri, chiriasul a constatat dupa predarea spatiului ca acesta are vicii ascunse.
Ori, a intampinat refuzul locatorului de a da curs solicitarilor de a remedia defectiunile.
Viciile ascunse in cazul contracelor de inchiriere si locatiune
In asemenea situatii, trebuie avute in vedere dispozitiile care reglementeaza locatiunea si modul cum se aplica in situatia data.
Potrivit art.1790 Cod civil, locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosirea lui.
Aceasta, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi fără a ţine seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii.
Pe de alta parte, locatorul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data încheierii contractului.
Conditia este ca locatarul sa nu le fi reclamat în condiţiile art. 1690 alin. (3).
Locatorul poate fi insa obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului
Cazul intervine cand locuința prezintă vicii care nu au fost cunoscute de chiriaș și existau la data încheierii contractului.
Sau, care au apărut ulterior datei închirierii și prezintă un pericol grav pentru sănătate acestuia.
In astfel de situatie, chiriasul poate cere denunțarea contractului (chiar dacă inițial a renunțat la acest drept).
Insă va fi nevoie de un preaviz conform art. 1824-1825.
Ce se intampla dacă totusi, locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt termen?.
Locatarul are dreptul la o scădere proporţională a chiriei.
Dar in cazul în care viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut locatarul nu ar fi luat bunul în locaţiune?.
El poate rezilia contractul, în condiţiile legii.
Atunci când aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat şi la daune-interese.
In afară de cazul când dovedeşte că nu le-a cunoscut şi că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască.
Literatura de specialitate privind contractul de inchiriere si locatiune
S-a aratat ca dispozitiile art. 1827 Cod civil referitoare la viciile care prin gravitatea lor ameninta sanatatea celor care lucreaza sau locuiesc in spatiul inchiriat, au un caracter imperativ pentru locator.
Chiriasul poate cere rezilierea contractului in conditiile legii, cu plata daunelor interese, daca la incheierea contractului nu a cunoscut viciile lucrului.
Sanctiunea legala in acest caz este mai grava, deoarece nu se limiteaza la plata despagubirilor.
Vizeaza desfiintarea contractului prin reziliere la cererea chiriasului.
Contractul de locatiune si inchiriere in Codului civil
Art.1827 Cod civil extinde sfera viciilor care ameninta sanatatea sau integritatea corporala, atat la cele aparente cat si la cele ascunse.
In literatura juridica s-au dat astfel de exemple: emanatii de mirosuri vatamatoare, defectiuni ale sistemului de evacuare a resturilor menajere.
Prezinta importanta in situatia analizata si dispozitiile art. 1817 Cod civil.
Acesta prevede ca atunci când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea.
De asemenea, se pot cere daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii.
Indeplinirea acestei obligatii este una esentiala.
Este posibil sa fie afectata grav activitatea economica a chiriasului, acesta fiind nevoita sa opreasca activitatea si chiar sa paraseasca spatiul.
In ce priveste viciile ascunse si aparente ale spatiului inchiriat, cand acestea i-au micsorat chiriasului posibilitatea de folosinta a spatiului inchiriat.
Practica judecatoreasca a stabilit raspunderea proprietarului, chiar daca lucrul nu este cu desavarsire impropriu folosintei.
Alte articole de acelasi autor;
-Clauza de confidentialitate poate fi retrasa daca nu sunt indeplinite conditiile pentru care s-a acordat;
–Ce date nu trebuie sa lipseasca de la o actiune pentru majorarea pensiei de intretinere;
–Ce prevede legea despre independenta sotilor si controlul corespondentei celuilalt sot;
Intre ce persoane exista obligatia de intretinere conform Codului civil;
-In ce conditii se apreciaza ca divortul este din culpa unuia dintre soti;
-Ce prevede Codul civil despre intinderea acordului sotilor cand acesta are loc pe cale judiciara;
–In ce conditii asiguratorul raspunde pentru repararea prejudiciului cauzat prin accident auto.
-Care este deosebirea dintre masurile de siguranta si pedepse;
-Conditiile in care este angajata raspunderea administratorului fata de societatea comerciala;
-Renuntarea la judecata.
–In ce situatii casatoria se desface din culpa sotilor si ce trebuie dovedit;
–In ce cazuri se acorda exercitarea autoritatii parintesti unui singur parinte in caz de divort
Responsabilitate,profesionalism,confidentialitate fata de client.
0724260393
avocat_tudorion@yahoo.com.
Cabinetul de avocat Tudor Ion va ofera consultanta in litigii privind contractul de inchiriere.
Adresati-va cu incredere, click aici sau e mail office@avocat -tudor.ro
Contacteaza-ne acum
Default content
Articol redactat de Avocat Tudor Ion
