Vanzarea imobilelor sub conditia de rascumparare la termen in situatia cand obligatia nu se indeplineste
La vanzarea imobilelor partile convin uneori ca aceasta sa se faca sub o conditie si sa poata fi rascumparate. Daca la termenul convenit de parti conditia nu s-a indeplinit, vanzatorul neprocedand la rascumpararea imobilului vandut, poate fi evacuat.
Cabinetul nostru de avocatura din Bucuresti este specializat drept civil si asigura consultanta, asistenta si reprezentare juridica in litigiile imobiliare. Inclusiv, in litigii care au ca obiect vanzarea cu optiune de rascumparare.
Te va consilia sub ce forma trebuie incheiat un contract de vanzare-cumparare avand ca obiect un apartament, un teren sau un teren pe care se afla o constructie. Anume, in forma autentica notariala, in caz contrar, intevine sanctiunea nulitatii absolute a contractului. De asemenea, te va consilia in legatura cu regulile speciale aplicabile vanzarii imobilelor din speta cu care te confrunti.
Vanzarea imobilelor cu optiune de rascumparare, ca notiune
Prin contractul de vânzare-cumpărare una dintre părţi, numită vânzător, strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părţi, numită cumpărător. Acesta se obligă în schimb a plăti vânzătorului preţul bunului vândut.
Atât cumpărătorul, cât şi vânzătorul trebuie să aibă capacitate de exerciţiu deplină (18 ani împliniţi. Persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă (16-18 ani) trebuie să încheie contractul prin ocrotitor legal. Respectiv cu încuviinţarea acestuia şi, în toate cazurile, cu autorizaţia autorităţii tutelare.
Conform art.1758 Cod civil vanzarea cu optiune de rascumparare, este o vanzare afectata de conditie rezolutorie. Vanzatorul isi rezerva dreptul de a rascumpara bunul sau dreptul transmis cumparatorului. Aceasta optiune nu poate fi stipulata pentru o perioada mai mare de 5 ani.
Condiţia rezolutorie este o condiţie la îndeplinirea căreia actul juridic afectat este desfiinţat retroactiv. Ca şi cand nici n-ar fi existat. Potrivit art. 1019 Cod civil, ea presupune desfiinţarea obligaţiei la un eveniment viitor si incert.
Un exemplu ce a fost dat in acest sens este urmatorul ”iţi vând casa mea de la munte, dar vânzarea se desfiinţează dacă mă voi căsători până la sfârşitul anului”.
Optiunea de rascumparare nu poate fi stipulata pentru un termen mai mare de 5 ani. Daca s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani.
Conditiile ce se cer indeplinite la vanzarea imobilelor sub aceasta conditie
Conform art.1759 Cod civil, exercitarea optiunii de rascumparare de catre vanzator se poate face numai daca acesta restituie cumparatorului pretul primit si cheltuielile pentru incheierea contractului de vanzare si realizarea formalitatilor de publicitate.
In mod corespunzator, exercitarea optiunii il va oblige pe vanzator la restituirea catre cumparator a cheltuielilor pentru ridicarea si transportul bunului. De asemenea, a cheltuielilor necesare, precum si a celor ultile, insa in acest ultim caz numai in limita sporului de valoare.
In cazul in care vanzatorul nu exercita optiunea in termenul stabilit, conditia rezolutorie care afecta vanzarea este considerata a nu se fi indeplinit. In acest fel, dreptul cumparatorului se consolideaza.
Efectele produse
Vanzarea cu optiune de rascumparare va produce anumite efecte, acestea se stabilesc potrivit dispozitiilor privitoare la conditia rezolutorie.
Vanzatorul care intentioneaza sa exercite optiunea de rascumparare trebuie sa-l notifice pe comparator. De asemenea, pe orice subdobanditor caruia dreptul de optiune ii este opozabil si fata de care doreste sa isi exercite acest drept.
In continuare, in termen de o luna de la data notificarii, vanzatorul trebuie sa consemneze sumele mentionate la art.1759 Cod civil, la dispozitia cumparatorului. Sau, dupa caz, a tertului subdobanditor, sub sanctiunea decaderii din dreptul de a exercita optiunea de rascumparare.
Speta despre vanzarea imobilelor cu optiune de rascumparare
Reclamantul a chemat in judecata pe pârâți solicitand instantei să dispuna evacuarea pârâților din imobil. In motivarea in fapt a cererii, reclamantul a aratat ca a dobandit imobilul de la pârâți in urma incheierii contractului de vanzare-cumparare cu optiune de rascumparare.
Initial reclamantul a convenit cu paratii un termen de rascumparare. Ulterior a incheiat un act aditional autentificat prin care a convenit cu paratiii sa prelungeasca termenul de rascumparare mentinand restul prevederilor contractului.
Intrucat paratii nu au respectat prevederile contractului, reclamantul a aratat ca i-a somat pe parati ca in termen de 5 zile sa elibereze imobilul. In caz contrar urmand a solicita instantei de judecata procedura de urgenta prevazuta de art.1033 Cod civil.
Reclamantul a mai aratat ca sufera de afectiuni medicale si ca au trecut 2 ani de la data perfectarii contractului de vanzare-cumparare si doreste reintegrarea in imobilul proprietatea sa.
In drept, reclamantul a invocat dispozitiile art. 1033 C .pr.civ si art.453 Cpr.civ.
In dovedirea cererii, reclamantul a solicitat initial proba cu inscrisurile depuse la dosar, proba cu martor si interogatoriul paratilor.
La termenul de judecata fixat in camera de consiliu intrucat partile legal citate nu s-au prezentat si niciuna dintre acestea nu a solicitat judecarea in lipsa instanta de judecata a suspendat judecata cauzei.
Ulterior, reclamantul prin aparator a solicitat repunerea cauzei pe rol. Desi legal citati parații nu s-au prezentat si nu au formulat intampinare.
La termenul de judecata reclamantul prin aparator a renuntat la proba cu martori si la proba cu interogatoriul paratilor.
Sub aspectul probatoriului, instanta a incuviintat și administrat proba cu inscrisurile depuse la dosar de catre reclamant.
Instanta retine situatia de fapt
Reclamantul, in calitate de cumparator a incheiat cu paratii in calitate de vanzatori contractul de vanzare cumparare cu pact de rascumparare a imobilului ce face obiectul contractului si al cauzei prezente. Contractul de vanzare cumparare a fost incheiat sub conditia rezolutorie expresa a rascumpararii imobilului de catre vanzatori in termenul fixat.
La termenul convenit de parti prin actul aditional la contractul de vânzare-cumparare, conditia rezolutorie nu s-a indeplinit. Vanzatorii neprocedand la rascumpararea imobilului vandut, cumparatorului i s-a consolidat calitatea de proprietar al imobilului.
Dispozitiile legale aplicabile la vanzarea imobilelor
Titlul XI al Cărții a VI-a din Codul de procedură civilă reglementează evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept.
Art. 1033 alin. 1 C .pr.civ. prevede că dispozițiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite. Sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane. Conform alin. 2 lit e al aceluiași articol, prin ocupant se înțelege oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduința proprietarului.
Potrivit art. 1038 C .pr.civ. , atunci când proprietarul unui imobil dorește să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul. Pune în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.
Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condițiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul. Ori dacă locatarul a renunțat la dreptul său de a fi notificat și a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul. Locatorul sau proprietarul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu(art. 1040 C .pr.civ).
În prezenta cauză, instanta constata că reclamantul i-a notificat în scris pe pârâți. Le-a solicitat să părăsească imobilul, asa cum reiese din somatia si dovada comunicarii acesteia depuse la dosar.
În aceste condiții, fața de imprejurarea ca parații nu justifica in prezent niciun titlu locativ(legal ori convențional) care sa îi indreptateasca sa ocupe imobilul in litigiu. Instanța apreciază că cererea reclamantului este întemeiată.
Constatata îndeplinite cerințele art. 1033 și urm. C.pr.civ. Instanța va admite cererea de chemare în judecată și va dispune evacuarea pârâților pentru lipsa de titlu.
Alte articole de acelasi autor:
- In ce conditii stabilirea cu rea credinta a impozitelor,taxelor si contributiilor constituie evaziune fiscala
- Ce conditii se cer pentru existenta infracţiunii prevazute de art.6 din Legea nr.241/2005 reţinerea şi nevărsarea, cu intenţie, în cel mult 30 de zile de la scadenţă, a sumelor reprezentând impozite sau contribuţii cu reţinere la sursă
-In ce situatii s-a produs ascunderea bunului ori a sursei impozabile sau taxabile conforart.9 alin.(1) lit.a) din Legea nr.241/2005 privind prevenirea si combaterea evaziunii fiscale dar fapta poate fi doar contraventie
-In ce situatie contribuabilul care omite evidentierea in documentele contabile operatiunilor economice efectuate in scopul sustragerii de la indeplinirea obligatiilor fiscale nu comite infractiunea prevazuta de art.9 lit.b) din Legea 241/2005 privind prevenirea si combaterea evaziunii fiscale
In ce consta procedura inspectiei fiscale si care este competenta
Preeminenta conventiei europene a drepturilor omului in dreptul intern roman;
-Infractiuni informatice
–Cum solicitati audierea ca martori a rudelor in cazul contraventiilor la regimul circulatiei rutiere;
-Din ce motive DNA s-a sesizat din oficiu cu privire la infractiunea de favorizarea faptuitorului in cazul persoanelor condamnate care apar ca autori de lucrări științifice;
–In ce conditii asiguratorul raspunde pentru repararea prejudiciului cauzat prin accident;
– Ce inseamna un avocat in Uniunea Europeana;
–Conditiile in care este angajata raspunderea administratorului fata de Societatea Comerciala;
INTREABA UN AVOCAT
Cabinet avocat Tudor Ion
Responsabilitate, profesionalism,loialitate fata de client.
0724260393
Articol redactat de Avocat Tudor Ion
