Autorizatia de construire, cum sa eviti sanctiunile in caz de modificare a solutiilor tehnice

Autorizatia de construire, cum sa eviti sanctiunile in caz de modificare a solutiilor tehnice

Autorizația de construire se obtine dupa ce treci de obstacolele legate de intocmire dosare, obtinere avize si acorduri, toate in hatisul birocratiei.

Daca pe parcursul executiei lucrarii se impun anumite solutii tehnice neprevazute urmezi anumite proceduri pentru a nu fi sanctionat.

Asadar,  se impune sa cunosti prevederile legale privind emiterea si modificarea autorizatiei de construire.

Se emite la solicitarea detinatorului unui titlu de proprietate al unui imobil ori a altui act.

Legea nr. 150/1991 defineste autorizatia de construire ca actul final de autoritate al administrației publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcții.

Lucrarile sa fie executate corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea și postutilizarea construcțiilor.

Autorizatia de construire se elibereaza numai in cazul anumitor tipuri de constructie.

Pe baza acesteia solicitantul va avea dreptul de a construi, consolida un imobil deja existent.

Se obtine de la primăria localității sau cea de sector unde este amplasat terenul pe care se va efectua construcția.

In prealabil, se intocmesc documentele prevazute de lege si se obtin mai multe acorduri si avize.

Primul pas pentru obtinerea autorizatiei de construire este depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism.

Se intampla deseori ca, dupa a fost obtinuta autorizatia de construire si s-a inceput executia lucrarilor sa se constate ca apar probleme tehnice.

Ori, situatia proiectata nu corespunde cu vointa beneficiarului.

In acest articol vom trata ce demersuri legale se impun in astfel de cazuri.

Pentru ce constructii este necesara autorizatia de construire

Inainte de a cunoaste demersuri legale cand apare necesitatea unor modificari tehnice este necesar sa stim pentru ce tipuri de constructii este necesara autorizatia de construire.

In acest scop trebuie avute in vedere dispozitiile art.3 din Legea nr.50/1991.

1. lucrari de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum si orice alte lucrari, indiferent de valoarea lor, care urmeaza sa fie efectuate la constructii reprezentand monumente istorice, inclusiv la cele din zonele lor de protectie, stabilite potrivit legii;
2. lucrari de construire, reconstruire, modificare, extindere, reparare, modernizare si reabilitare privind cai de comunicatie, inclusiv lucrari de arta, retele si dotari tehnico-edilitare, lucrari hidrotehnice, amenajari de albii, lucrari de imbunatatiri funciare, lucrari de instalatii de infrastructura, noi capacitati de producere, transport, distributie a energiei electrice si/sau termice, precum si de reabilitare si retehnologizare a celor existente;
3. 3.imprejmuiri si mobilier urban, amenajari de spatii verzi, parcuri, piete si alte lucrari de amenajare a spatiilor publice;
4. lucrari de foraje si excavari necesare in vederea efectuarii studiilor geotehnice, prospectiunilor geologice, exploatarilor de cariere, balastiere, sonde de gaze si petrol, precum si alte exploatari de suprafata sau subterane;
5. lucrari, amenajari si constructii cu caracter provizoriu necesare in vederea organizarii executiei lucrarilor de baza, daca nu au fost autorizate o data cu aceste
6. organizarea de tabere de corturi, casute sau de rulote;
7. lucrari de constructii cu caracter provizoriu: chioscuri, tonete, cabine, spatii de expunere situate pe caile si spatiile publice, corpuri si panouri de afisaj, firme si reclame, precum si anexele gospodaresti ale exploatatiilor agricole situate in extravilan;
8. cimitire – noi si extinderi.

Sanctiuni in caz de nerespctare a dispozitiilor legale privind autorizatia de construire

In Capitolul III intitulat „Raspunderi si sanctiuni”, la art.24 din Legea nr.50/1991 se arata ce fapte constituie infractiuni.

a) executarea, fără autorizaţie de construire sau de desfiinţare, ori cu nerespectarea prevederilor acesteia, a lucrărilor prevăzute la art. 3 lit. b);

b) continuarea executării lucrărilor după dispunerea opririi acestora de către organele de control competente, potrivit legii;

c) întocmirea ori semnarea proiectelor tehnice, precum şi a proiectelor pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii pentru alte specialităţi decât cele certificate prin diplomă universitară, în condiţiile prevăzute la art. 9.

d) refuzul emiterii certificatului de urbanism.

(2) Infracţiunile prevăzute la alin. (1) se pedepsesc cu închisoare de la 3 luni la 3 ani sau cu amendă de la 1.000 lei la 5.000 lei.

In art.25 din lege se prevede ca, in cazul săvârşirii faptelor prevăzute la art. 24, organele de control prevăzute de prezenta lege, care au constatat fapta, sunt obligate să sesizeze organele de urmărire penală.

Art.26 din lege prevede faptele ce constituie contraventii contravenţii, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât, potrivit legii, să fie considerate infracţiuni:

Modificarea solutiilor tehnice din autorizatia de construire

Dirigintele de santier, beneficiarul constructiei sau alte persoane ce au competente in executarea lucrarii de constructie pot constata ca sunt necesare modificari sau completari ale solutiilor tehnice.

Exemple de acest fel pot fi in cazul unor erori de proiectare, erori de executie sau situatii imprevizibile aparute pe parcursul executiei lucrarii.

In asemenea situatii se emite o Dispozitie de santier, un rol important in aceasta privinta avand dirigintele de santier.

Alte modificari pot consta in modificari de tamplarie, la zugraveli si vopsitorie, la instalatii.

Evitarea sanctiunilor prin cunoasterea a ce inseamna schimbarea solutiilor tehnice din proiect si autorizatie de contruire

Art. 66 din Ordinul 839/2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii reglementeaza astfel de situatii.

Sunt denumite modificari de tema in timpul executarii lucrarilor de constructii.

In primul rand se defineste sensul notiunii de modificare de tema, respectiv, se intelege orice schimbare initiata de catre investitor/proprietar.

Aceasta vizeaza, dupa caz, functiunile si/sau capacitatile functionale caracteristice, indicatorii tehnico-economici aprobati, solutiile spatiale si/sau de amplasament.

Ori alte asemenea cerinte specifice investitiei, cu efecte asupra documentatiei tehnice care a fundamentat emiterea autorizatiei de construire/desfiintare.

Ce obligatii revin in cazul schimbarii solutiilor tehnice din proiect pe parcursul executiei

In art. 67 din Ordinul 839/2009 se prevede situatia in care, inainte de inceperea executarii lucrarilor de constructii sau pe parcursul derularii acestora, devine necesara modificarea solutiilor tehnice din documentatia tehnica autorizata.

Beneficiarul/investitorul/administratorul/managerul de proiect are obligatia de a nu incepe sau, de a opri lucrarile, dupa caz. 

Solicita emiterea unei noi autorizatii de construire corespunzator modificarilor aduse proiectului, materializate prin documentatii – piese scrise si desenate.

Conditia este ca documentatia tehnica astfel modificata sa se incadreze in prevederile documentatiilor de urbanism aprobate, urmand sa se aplice in mod corespunzator prevederile art. 54 alin. (6) .

In continuare, cand nu este suficienta dispozitia de santier pentru respectarea cadrului legal, dupa depunerea documentatiei, emitentul autorizatiei va decide, dupa caz.

Emiterea unei noi autorizatii sau reluarea procedurii de autorizare.

Cum sa eviti sanctiunile in situatia modificarilor pe baza dispozitiei de santier fara emiterea autorizatiei de construire

Daca se impun modificari locale ale solutiilor tehnice aduse documentatiei tehnice prin dispozitie de santier, acestea pot fi efectuate cu conditia respectarii urmatoarelor cerinte;

Pe baza de dispozitiei de santier data de proiectantul lucrarilor si verificata de catre un verificator de proiecte atestat in conditiile legii.

Dar si cu acordul scris al beneficiarului/investitorului/ administratorului/ managerului de proiect. 

Se pot admite modificari locale ale solutiilor tehnice din documentatia tehnica – autorizata fara emiterea unei noi autorizatii de construire, daca:

a) nu se modifica functiunea consemnata in autorizatia initiala;

b) se asigura respectarea prevederiloravizelor/acordurilor/punctului de vedere al autoritatii competente pentru protectia mediului, precum si ale actului administrativ al acesteia dupa caz, anexe la autorizatia initiala;

c) se asigura respectarea prevederilor Codului civil;

d) nu se modifica conditiile de amplasament (regim de inaltime, POT, CUT, aliniament, distantele minime fata de limitele proprietatii, ori aspectul constructiei) ;

e) nu sunt periclitate rezistenta si stabilitatea cladirilor invecinate;

f) se asigura respectarea prevederilor reglementarilor tehnice in domeniul securitatii la incendiu.

g) se asigura economia de energie.

Ce sunt situatiile imprevizibile

Se incadreaza in prevederile alin. (2) si lucrarile devenite necesare in cazuri speciale determinate de luarea in considerare a unor situatii imprevizibile la faza de proiectare.

Ca urmare a unor decopertari, relevee de fundatii etc. care se executa la constructii existente, inclusiv la monumente istorice.

Cu avizul organismelor abilitate ale Ministerului Culturii si Cultelor.

In situatiile prevazute la alin. (1) , (2) si (3) responsabilitatea privind corectitudinea tehnica a solutiei modificatoare apartine proiectantului.

In solidar cu verificatorul/ verificatorii de proiect, iar titularul autorizatiei are obligatia de a depune (in copie) la emitentul autorizatiei documentatiile si/sau documentele specificate, ca martor.

Completarile sau detalierele prevederilor planurilor de urbanism

In art. 68 se prevede situatia privind completari sau detalieri ale prevederilor planurilor de urbanism si de amenajare a teritoriului.

In vederea emiterii autorizatiilor – in situatia in care, pentru analiza modului in care investitia propusa se poate integra in ansamblul urbanistic preexistent, sunt necesare completari sau detalieri ale prevederilor planurilor de urbanism si/sau de amenajare a teritoriului, legal aprobate.

Emitentul autorizatiei poate cere solicitantului, prin certificatul de urbanism, elaborarea unor documentatii de urbanism/amenajare a teritoriului suplimentare.

Studiu de caz de modificare solutii tehnice autorizatie de construire

Tribunalul a retinut că, prin contractul de antrepriză ,reclamanta, în calitate de antreprenor s-a angajat să execute și să predea la „cheie” cu materiale proprii, pe riscul său clădirea si instalatiile.

Destinatia este de Spital profil chirurgical.

Termenul de execuție a fost prevăzut inițial la 3 luni, prelungit prin actul adițional.

Administratorul societății reclamante în dosarul penal a arătat că, anterior încheierii contractului i s-a prezentat proiectul investiției după care a procedat la semnarea contractului. 

Pe parcursul executării lucrărilor au intervenit modificări fata de proiectul inițial, solicitate de beneficiar.

Astfel a solicitat dispozitii de santier, datorită acestor modificări nu s-au putut respecta termenele de execuție convenite inițial.

Lucrarea, conform proiectului a fost terminată cu excepția lipirii covoarelor PVC, punerea în funcțiune a cazanelor.

În cauză s-a dispus efectuarea unei expertize judiciare prin care să stabilească dacă lucrările suplimentare au fost executate, conform listelor depuse de societatea reclamantă.

Si dacă acestea au făcut obiectul contractului perfectat între cele două părți.

Situatia de fapt retinuta de instanta despre autorizatia de construire

Prin încheierea de ședință s-a dispus anularea raportului de expertiza. pentru vicii de procedură, nesocotirea prescripțiilor art. 86 și 97 Cod procedură civilă vizând termenul de citare a părților și ziua convocării părților.

Ulterior reclamanta a depus patru dispozitii de santier, s-a dispus atașarea dosarului penal, s-a efectuat un supliment de expertiză fără a se aduce elemente noi.

Prevederile art. 1 din L. 50/1991, republicată, statornicesc că, executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire și cu respectarea elementelor cuprinse în acest document.

Art. 7 din aceiași lege arată că, autorizația de construire se emite de autoritatea competentă în baza documentației.

Aceasta care va cuprinde și proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor, extras din proiectul tehnic de realizare a construcției.

Autorizația de construcție s-a eliberat în baza proiectului de construire.

Deficientele privind modificarile autorizatiei de constructie

Din conținutul contractului lipsește lista cu lucrările concrete de executat asupra investiției pe care antreprenorul s-a angajat să le execute.

De asemenea, graficele de execuție, prețul estimativ al acestora. Instanța apreciază că, lucrările efectuate de reclamantă, conform listelor depuse nu pot fi catalogate ca lucrări suplimentare în raport de contractul amintit.

Pretențiile reclamantei de executare a lucrărilor suplimentare de tâmplărie aluminiu, luminator, boxe grup electrogen și fosă septică, întemeiate pe dispozitiile de santier depuse dosar nu s-au primit.

Normele metodologice de aplicare a L. 50/1991, republicată, la art. 62 alin.(2) prevede că, prin dispozitii de santier date proiectant cu acordul scris al beneficiarului se pot admite modificări locale ale soluțiilor tehnice din proiectele autorizate.

Deci, orice modificare de lucrări se face cu acordul scris al beneficiarului investiției, în speță administratorul societății pârâte.

Ce dispozitii nu au fost respectate la dispozitiile de santier 

La dispozitiile de santier intocmite de proiectant lipsește semnătura beneficiarului și a antreprenorului.

Dispoziția nr. 2 se referă la o lucrare de consolidare a unui perete portant.

Dispoziția din 4.04.2005 viza modificări arhitecturale la parter, subsol, scară exterioară de serviciu, mansardă, fațade.

Dispoziția din 21.05.2005 cuprindea renunțarea la lucrările de tâmplărie din lemn stratificat, acestea fiind înlocuite cu tâmplărie din aluminiu și geamuri termopan.

Dispoziția din 10.10.2005 face o serie de sugestii asupra canalizării subsolului și a grupurilor sanitare de la parter.

Dintre toate aceste dispoziții numai cea din 21.05.2005 are legătură cu pretențiile reclamantei.

Pentru ce motive instanta a respins apelul

Inexistența acordului de voință scris al beneficiarului investiției echivalează cu efectuarea lucrărilor de modificare pe riscul antreprenorului.

Art. 23 lit.b) din L.10/1995 cu modificările și completările ulterioare, obligă antreprenorul să execute numai lucrări la construcții autorizate în condițiile legii, în baza și conform proiectelor verificate de specialiști atestați.

Simpla întocmire de către constructor a unor devize de lucrări, chiar semnate de dirigintele de șantier a beneficiarului nu pot avea semnificația acceptării acestora de beneficiarul contractant.

In lipsa fie a confirmării situațiilor de către acesta, fie a întocmirii unui proces verbal de recepție pe aceste faze de lucrări.

Procesul-verbal de recepție din 3.08 nesemnat de antreprenor, face inadmisibilă acțiunea pentru plata prețului.

Nesemnarea dispozitiei de santier de către beneficiar, echivalează cu efectuarea lucrărilor de modificare pe riscul antreprenorului.

Pentru rațiunile de fapt și de drept sus amintite conform art. 296 Cod procedură civilă, Curtea va respinge apelul. 

Alte articole de autorului

-In ce conditii se pedepseste evaziunea fiscala prin nedeclarare, declarare fictiva ori declarare inexacta cu privire la sediile principale conform Legii 241/2005;

-Care sunt conditiile atragerii raspunderii persoanelor juridice care au savarsit infractiuni;

-Ce masuri trebuiesc intreprinse daca ti-a fost avariata masina;

-Fapta de evaziune fiscala prevazuta de Legea 241/2005 art.9 lit.b constituie infractiune numai daca s-a produs un prejudiciu;

–A fost condamnat pentru conducerea sub influenta bauturilor alcoolice dar nu s-a anulat si dreptul de a conduce autovehicule;

–In ce cazuri se acorda exercitarea autoritatii parintesti unui singur parinte in caz de divort;

-Cum invoci si ce neregularitati exista privind citarea si comunicarea actelor intr-un proces;

Ce prevede legea despre independenta sotilor si controlul corespondentei celuilalt sot;

-Intre ce persoane exista obligatia de intretinere conform Codului civil;

Alte articole recomandate

-In ce conditii se apreciaza ca divortul este din culpa unuia dintre soti;

-Ce prevede Codul civil despre intinderea acordului sotilor cand acesta are loc pe cale judiciara;

-Din ce motive nu a fost anulat dreptului de a conduce un vehicul desi a fost condamnat pentru conducerea sub influenta bauturilor alcoolice;

–In ce conditii asiguratorul raspunde pentru repararea prejudiciului cauzat prin accident auto.

-Care este deosebirea dintre masurile de siguranta si pedepse;

-Conditiile in care este angajata raspunderea administratorului fata de societatea comerciala;

-Renuntarea la judecata.

–Ce prevede Regulamentul de organizare şi funcţionare a comisiei de monitorizare şi competenţă profesională pentru cazurile de malpraxis;

–Avocat dreptul muncii.

Responsabilitate,profesionalism,confidentialitate fata de client

Cabinet Avocat

0724260393

Cabinetul de avocat Tudor Ion va ofera consultant in litigii drept imobiliar.

Luati legatura cu noi, click aici sau e mail office@avocat-tudor.ro

Articol redactat de Avocat Tudor Ion